373 JVG – FRISTLOSE KÜNDIGUNG DES PACHTVERTRAGES Mitpächter unheilbar zerstritten
Mark G. v. Pückler
I. Die Rechtsgrundlage
1. Auf den Pachtvertrag sind die Vorschriften über den Mietvertrag anzuwenden. § 581 Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch
2. Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann. § 543 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch
3. Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolgloser Abmahnung zulässig. § 543 Abs. 3 Bürgerliches Gesetzbuch
4. Die Führung der Geschäfte der Gesellschaft steht den Gesellschaftern gemeinschaftlich zu; für jedes Geschäft ist die Zustimmung aller Gesellschafter erforderlich. Hat nach dem Gesellschaftsvertrag die Mehrheit der Stimmen zu entscheiden, so ist die Mehrheit im Zweifel nach der Zahl der Gesellschafter zu berechnen. § 709 Bürgerliches Gesetzbuch
II. Der Sachverhalt
Mehrere Pächter pachteten gemeinsam ein Revier. Nach wenigen Jahren war der Jagdfrieden zerstört, man stritt sich nur noch wegen zahlreicher tatsächlicher oder angeblicher Vorkommnisse. Nachdem auch eine Mediation gescheitert war, schritt die Verpächterin ein. Sie forderte die Pächter auf, die endlosen Streitigkeiten einzustellen und zu einer kooperativen und vertrauensvollen Jagdausübung zurückzukehren, andernfalls werde sie den Pachtvertrag fristlos kündigen. So geschah es. Einer der Pächter ging vor Gericht – und verlor den Prozess.
III. Das Urteil
Die fristlose Kündigung ist rechtmäßig, so das Oberlandesgericht, weil der Verpächterin die Fortsetzung des Vertrages nicht mehr zugemutet werden konnte. Infolge der unheilbaren Zerstrittenheit seien die Erreichung des Vertragszweckes gefährdet und die Rechte der Verpächterin erheblich verletzt worden. Zu dieser Zerrüttung und deren Folgen habe das Verhalten des Pächters wesentlich beigetragen.
Zweck des Pachtvertrages sei es, den Jagdbezirk ordnungsgemäß zu bejagen. Das sei wegen wiederholt verweigerter Zustimmung einzelner Pächter zu jagdlich notwendigen Maßnahmen nicht mehr möglich gewesen. Aufgrund der Uneinigkeit und fehlenden Kommunikationsbereitschaft
untereinander sei die Pächtergemeinschaft in eine Blockadesituation geraten, die letztlich zu einer Handlungsunfähigkeit geführt habe. Abschusspläne und Abschusslisten seien nicht fristgerecht erstellt und der notwendige Abschuss, insbesondere des Schwarzwildes, wegen Zerstrittenheit nicht durchgeführt worden.
Diese Folgen müsse sich der Pächter zurechnen lassen. Er selbst habe zu der Zerrüttung und deren Folgen schuldhaft beigetragen, indem er unter anderem eigenmächtig innerhalb einer Woche elf Rehböcke erlegt und das Mediationsverfahren abgesagt habe. Die notwendige Abmahnung sei erfolgt, weil die Verpächterin die fristlose Kündigung und deren Gründe vorher rechtzeitig angekündigt habe.
Oberlandesgericht Celle, Urteil vom 4.6.2014 – 7 U 202/13 -, bestätigt vom Bundesgerichtshof, Beschluss vom 5.3.2015 – III ZR 208/14 –
IV. Weiteres Urteil
Vier Pächter hatten eine Jagd gepachtet. Nach erheblichen Streitigkeiten kündigte die Jagdgenossenschaft fristlos den Pachtvertrag. Einer der Pächter war damit einverstanden und schied aus, die übrigen drei fühlten sich zu Unrecht bestraft und klagten gegen die Kündigung.
Zu Recht, entschied das Oberlandesgericht. Zwar können Mitpächter als Gesellschafter einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts grundsätzlich nur gemeinsam, also einstimmig, handeln und damit auch klagen, wenn sie nichts anderes vereinbart haben. Jedoch gebe es davon eine Ausnahme, wenn es – wie vorliegend – allein darum geht, dass der Pächter nur seine eigene Rechtsstellung gegenüber der Jagdgenossenschaft geklärt haben will, ohne in die Rechte der übrigen einzugreifen. Das entspricht auch der Regelung des § 13a Abs. 1 BJagdG, wonach bei mehreren Pächtern der Pachtvertrag beim Ausscheiden eines Pächters mit den übrigen Pächtern bestehen bleibt.
Außerdem sei die Klage auch unbegründet, da weder die notwendige Abmahnung erfolgt noch eine erhebliche Verletzung der Rechte der Jagdgenossenschaft dargetan sei. Allein durch Streitigkeiten innerhalb der Pächtergemeinschaft werden die Rechte der Verpächterin noch nicht verletzt, solange die Pächter ihre vertraglichen Pflichten erfüllen. Solche Pflichtverletzungen wurden aber nicht geltend gemacht, insbesondere wurde nicht detailliert vorgetragen, dass durch die Streitereien eine ordnungsgemäße jagdliche Bewirtschaftung des Reviers nicht mehr gewährleistet sei. Oberlandesgericht Oldenburg, Urteil vom 25.3.2014 – 12 U 160/13 –
V. Ergebnis
1. Mehrere Pächter bilden eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts. Das bedeutet, dass alle Entscheidungen einstimmig ergehen müssen, um wirksam zu sein. Fehlende Übereinstimmung hat daher zur Folge, dass wichtige Maßnahmen nicht durchgeführt werden können (zum Beispiel notwendige Anschaffungen, Erteilung von Jagderlaubnissen, Durchführung von Drückjagden, Verteilung des Abschusses und Erlöses, Anlage jagdlicher Einrichtungen und Wildäcker). Nur in Notfällen können einzelne Gesellschafter allein entscheiden, um Schaden von der Gesellschaft abzuwenden.
2. Es empfiehlt sich daher sehr, von vornherein eine Vereinbarung zu treffen, dass die Mehrheit der Stimmen entscheidet.
3. Eine auf § 543 Bürgerliches Gesetzbuch gestützte fristlose Kündigung wegen Zerstrittenheit setzt voraus,
• dass vorher eine Abmahnung erfolgte, in der die Gründe genau bezeichnet werden,
• dass die Pflicht zu ordnungsgemäßer Hege und Jagdausübung erheblich verletzt wurde, sodass der Verpächterin die Fortsetzung des Vertrages nicht mehr zumutbar ist,
• dass diese Pflichtverletzungen schuld-haft, also vorsätzlich oder fahrlässig, verursacht wurden und
• dass die einzelnen Verfehlungen im Kündigungsschreiben detailliert dargestellt werden.
4. Solange die Pächter ihre vertrag-lichen Verpflichtungen erfüllen, sind Streitigkeiten unter ihnen kein Kündigungsgrund.
5. Es kann auch nur einzelnen Pächtern gekündigt werden, die die Streitigkeiten verschuldet haben.
