365 JVG – Wem gehört die Jagdhütte? NACH BEENDIGUNG DER PACHT
Mark G. v. Pückler
I . Die Rechtsgrundlage
1. „Zu den Bestandteilen eines Grundstücks gehören solche Sachen nicht, die nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grund und Boden verbunden sind.“ § 95 Abs. 1 S. 1 Bürgerliches Gesetzbuch
2. Wer infolge einer Verbindung einer beweglichen Sache mit einem Grundstück einen Rechtsverlust (hier: Eigentumsverlust) erleidet, weil die Sache wesentlicher Bestandteil des Grundstücks wird, kann von demjenigen, zu dessen Gunsten die Rechtsänderung eintritt (Grundeigentümer), eine Vergütung in Geld verlangen.
§ 951 Bürgerliches Gesetzbuch
3. „Der Eigentümer kann von dem Besitzer die Herausgabe der Sache verlangen.
Der Besitzer kann die Herausgabe verweigern, wenn er gegenüber dem Eigentümer zum Besitz berechtigt ist.“ §§ 985 und 986 Bürgerliches Gesetzbuch
II. Der Sachverhalt
Im Jahre 1969 errichtete der damalige Jagdpächter mit Erlaubnis des Grundeigentümers eine Jagdhütte auf dessen Grundstück. Das Landratsamt erteilte eine Baugenehmigung für die Dauer des Pachtvertrages, danach sollte die Hütte ohne Entschädigung vollständig beseitigt werden. Das allerdings ist nie erfolgt. Vielmehr wurde die Hütte in der Folgezeit von Jagdpächter zu Jagdpächter gegen ein Entgelt weitergegeben.
Jahre später erwarb ein Landwirt die Fläche. Er verlangte vom derzeitigen Jagdpächter die Herausgabe der Jagdhütte mit der Begründung, dass sie fest mit dem Grund und Boden verbunden und daher ein wesentlicher Bestandteil des Grundstücks sei.
III. Das Urteil
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die hiergegen eingelegte Berufung blieb ebenfalls ohne Erfolg. Zur Begründung wiesen beide Gerichte darauf hin, dass der Landwirt mit dem Erwerb des Grundstücks nicht auch Eigentümer der Jagdhütte geworden sei. Denn die Hütte sei trotz fester Verbindung mit dem Grund und Boden kein wesentlicher Bestandteil des Grundstücks geworden, weil sie seinerzeit nur für einen vorübergehenden Zweck – die Dauer des Jagdpachtvertrages – errichtet worden sei (sogenannter Scheinbestandteil, § 95 Bürgerliches Gesetzbuch).
Es sei allgemein anerkannt, dass ein Mieter, Pächter oder in ähnlicher Weise vertraglich Berechtigter eigene Sachen, die er mit fremdem Grund und Boden verbindet, dies in der Regel nur für die Dauer des jeweiligen Vertrages – hier des Jagdpachtvertrages – macht. Entscheidend sei hierbei der Wille des Erbauers zum Zeitpunkt der Errichtung. Weder eine massive Bauweise noch eine lange Vertragsdauer stünden dem entgegen.
Hieran ändere auch die jeweilige Weitergabe von Pächter zu Pächter nichts. Denn daraus ergebe sich nicht, dass die Jagdhütte von Anfang an als Verbindung auf Dauer erstellt worden sei. Das Gleiche gelte für das Stehenlassen der Hütte nach Ablauf des damaligen Pachtvertrages und die jeweilige weitere Nutzung durch die Pachtnachfolger. Für eine Umwandlung in einen wesentlichen Bestandteil des Grundstücks wäre erforderlich gewesen, dass der Eigentümer der Hütte – der jeweilige Jagdpächter – sein Eigentum an den Grundstückseigentümer durch Einigung und Übergabe übertragen hätte. Das aber sei nicht erfolgt.
Oberlandesgericht Koblenz, Beschluss vom 9.4.2014 – 6 U 1228/13 –
IV. Anmerkungen
Die vorstehenden Grundsätze gelten nicht nur für Jagdhütten, sondern auch für alle jagdlichen Anlagen, die für die Dauer des Jagdpachtvertrages mit fremdem Grund und Boden verbunden werden, was auch durch hohes Eigengewicht gegeben sein kann (zum Beispiel bei Kanzeln). In der Regel werden alle jagdlichen Anlagen vom Jagdpächter für die Dauer des Pachtvertrages errichtet, sofern nicht ausnahmsweise schon bei Errichtung der Anlage etwas anderes vereinbart wurde, beispielsweise, dass sie Eigentum des Grundeigentümers werden soll.
Aus diesen Gründen ist der Jagdpächter berechtigt, die Anlagen am Ende des Pachtvertrages mitzunehmen oder an einen anderen zu veräußern, sofern Landesrecht nicht anderes bestimmt (zum Beispiel in Baden-Württemberg: Auf Verlangen des Pachtnachfolgers sind sie ihm gegen eine angemessene Entschädigung zu überlassen). Baut ein Jagdgast einen Hochsitz, so gehört er ihm, außer er hat ihn „für“ den Pächter erstellt und ihm übergeben/überlassen. Deshalb kann er ihn in der Regel entfernen, wenn die Erlaubnis erlischt.
V. Ergebnis
1. Jagdliche Anlagen, die mit Erlaubnis des Grundeigentümers auf dessen Grundstück errichtet werden, bleiben grundsätzlich im Eigentum des Erbauers (Jagdpächter, Jagderlaubnisinhaber). Weder eine massive Bauweise noch ein lange andauernder Bestand stehen dem entgegen.
2. Das Eigentum an der Anlage kann durch Einigung und Übergabe auf einen anderen übertragen werden (beispielsweise auf den Pachtnachfolger oder Grundeigentümer).
3. Hatte der Ersteller schon bei Errichtung der Anlage beabsichtigt, diese auf Dauer („für immer“) auf dem fremden Grundstück zu belassen, zum Beispiel weil er mit dem Grundeigentümer bereits abgesprochen hatte, dass er sie ihm nach Pachtende überlassen werde, wird sie wesentlicher Bestandteil des Grundstücks und damit Eigentum des Grundeigentümers. In diesem Falle kann der Ersteller vom Grundeigentümer eine Vergütung in Geld verlangen
