370 JVG – Pachtvertrag nichtig GRENZVERLAUF UNGENAU
Mark G. v. Pückler
I. Die Rechtsgrundlage
1. Ist durch Gesetz die Schriftform vorgeschrieben, so muss die Urkunde vom Aussteller eigenhändig durch Namensunterschrift unterzeichnet werden. Bei einem Vertrag muss die Unterzeichnung der Parteien auf derselben Urkunde erfolgen. § 126 Bürgerliches Gesetzbuch
2. Der Jagdpachtvertrag ist schriftlich abzuschließen. § 11 Abs. 4 S. 1 BJagdG
3. Ein Jagdpachtvertrag, der dem bei seinem Abschluss nicht entspricht, ist nichtig. § 11 Abs. 6 S. 1 BJagdG
II. Der Sachverhalt
Jäger J. pachtete einen Jagdbezirk mit einer Fläche von rund 607 Hektar (ha). Von der Verpachtung ausgeschlossen waren die Wohnflächen und das Industriegebiet. In § 2 des schriftlichen Pachtvertrages heißt es: „Der verpachtete Jagdbezirk ist in seiner Gesamtgröße im beiliegenden Lageplan, der Bestandteil dieses Vertrages ist, dargestellt. Die Beschreibung des Jagdreviers in Ansehung seiner Grenzen und so weiter erfolgt ebenfalls im Textteil im anliegenden Lageplan.“ Tatsächlich war dem Vertrag jedoch kein Lageplan beigefügt, ein solcher wurde dem Pächter auch nicht übergeben. Bestandteil des Vertrages war lediglich eine unpräzise textliche Revierbeschreibung mit einer Karte des Industriegebiets.
Anlässlich eines Wildschadens entstanden Unklarheiten über den genauen Grenzverlauf des Revieres, vermutlich weil nicht sicher war, ob das geschädigte Grundstück noch zum Jagdbezirk gehörte. Vor Gericht beantragte daher der Pächter die Feststellung, dass der Pachtvertrag nichtig sei, und verweigerte die Zahlung des Pachtpreises und der Wildschadenspauschale. Die Verpächterin hielt den Vertrag für gültig und verlangte die Zahlung.
III. Das Urteil
Sowohl das Landgericht als auch das Oberlandesgericht gaben dem Pächter Recht. Der Pachtvertrag sei nichtig, weil die verpachtete Fläche nicht eindeutig schriftlich im Pachtvertrag festgelegt wurde. Die erforderliche Schriftform des Pachtvertrages dient sowohl dem Allgemeininteresse als auch den Vertragspartnern, da sie eine Warn- und Beweisfunktion habe. Sie soll die Beteiligten wegen der langen Vertragsdauer vor Übereilung schützen und der Jagdbehörde den Inhalt zur Kenntnis bringen, damit sie über ihr Beanstandungsrecht entscheiden kann.
Die Schriftform verlangt, dass der Pachtvertrag schriftlich abgefasst und von den Vertragsbeteiligten auf der Vertragsurkunde unterschrieben wird. Grundsätzlich müssen der notwendige Inhalt sowie alle Vereinbarungen im Vertrag enthalten sein. Soll die Vertragsurkunde durch eine andere Urkunde / Vereinbarung ergänzt werden, ist es notwendig, dass die Zusammengehörigkeit beider zweifelsfrei erkennbar ist.
Diesen Anforderungen entspricht der vorliegende Pachtvertrag nicht. Zum einen ist der erwähnte Lageplan dem Vertrag nicht beigefügt worden, zum anderen ist die textliche Beschreibung des Revieres so ungenau und lückenhaft, dass die Grenzen des Jagdbezirks nicht zweifelsfrei festgestellt werden können. Der Pächter verstößt auch nicht gegen Treu und Glauben, wenn er sich erst nachträglich auf die Unwirksamkeit des Pachtvertrags beruft. Denn die erforderliche Schriftform diene auch seinem Schutz.
Oberlandesgericht Koblenz, Beschluss vom 10.12.2013 und 11.2.2014 – 3 U 939/13 –
IV. Weitere Hinweise und Ergebnis
1. Sämtliche Vereinbarungen, Absprachen und Anlagen des Pachtvertrages müssen schriftlich abgefasst sein. Ideal ist es, wenn alle zusammen in einer Urkunde enthalten sind. Es ist empfehlenswert, die einzelnen Seiten zu nummerieren und zusammenzuheften.
2. Der Pachtvertrag muss den notwendigen Inhalt enthalten. Dazu gehören zum Beispiel die genaue Angabe der Vertragsbeteiligten, Beginn und Ende des Pachtvertrages, die Bezeichnung des Jagdbezirks, der Pachtpreis und die genaue Darstellung seiner Grenzen.
Nicht zum Inhalt gehört die Regelung des Wildschadensersatzes, da bei fehlender Vereinbarung automatisch die gesetzliche Regelung gilt (§§ 29 ff. BJagdG).
3. Sollen Anlagen wie beispielsweise Revierkarten oder Nebenabreden Teil des Pachtvertrages sein, muss im Pachtvertrag ausdrücklich auf diese Bezug genommen werden, zum Beispiel so: „Der anliegende Lageplan/ Revierkarte betreffend den Jagdbezirk X in der Gemeinde Y ist Bestandteil dieses Vertrages.“ Umgekehrt ist auf dem Lageplan/der Revierkarte zu vermerken: „Dieser Lageplan/Revierkarte ist Bestandteil des Jagdpachtvertrages vom … betreffend den Jagdbezirk X in der Gemeinde Y“, Unterschriften der Vertragsparteien.
4. Nachträgliche Änderungen oder Ergänzungen des Vertrages, beispielsweise die Aufnahme/das Ausscheiden eines Pächters oder die Verlängerung, sind ebenfalls in dieser Weise schriftlich abzufassen, zu unterschreiben und als Bestandteil des Vertrages zu kennzeichnen, damit die Zusammengehörigkeit zweifelsfrei feststeht.
5. Alle Vertragsbeteiligten müssen den Vertrag unter Angabe des Datums am Ende unterzeichnen. Bei mehreren Pächtern muss jeder unterschreiben, Vertretung ist zulässig.
6. Werden mehrere gleichlautende Urkunden über den Vertrag erstellt, so genügt es, wenn jede Partei die für die andere Partei bestimmte Urkunde unterzeichnet.
7. Alle diese Erfordernisse müssen bei Abschluss des Vertrages vorliegen.
8. Eine Verletzung der Schriftform macht den Vertrag nichtig, also von Anfang an unwirksam, auch wenn der Vertrag nicht beanstandet wurde. Eine nachträgliche Heilung durch Beseitigung des Mangels ist grundsätzlich nicht möglich, der Vertrag muss ohne Fehler neu abgeschlossen werden. Eine Weiter- und Unterverpachtung sowie erteilte Jagderlaubnisse erlöschen ebenfalls. Folgen: Rückabwicklung des Vertrages, das heißt Verrechnung des Pachtpreises und sonstiger Leistungen gegen den Wert der Jagdnutzung insgesamt. Die Differenz ist zu erstatten.
9. Auch ein Vorvertrag mit der Verpflichtung, künftig einen Jagdpachtvertrag abzuschließen, muss in dieser Form schriftlich abgeschlossen werden (WuH 6/2001, S. 80).
10. Schließt ein Strohmann für einen Hintermann den Pachtvertrag ab, zum Beispiel weil letzterer noch nicht pachtfähig ist oder er die Pachthöchstfläche überschreiten würde, so ist der Jagdpachtvertrag mit dem Strohmann grundsätzlich wirksam, der Vertrag zwischen dem Hintermann und dem Strohmann in der Regel unwirksam (WuH 6/2008, S. 98).
11. Weitere Nichtigkeitsgründe sind:
• Überschreitung der Pachthöchst- fläche von 1 000 Hektar
• Überschreitung der Pächterhöchst-zahl (je nach Landesrecht)
• fehlende Pachtfähigkeit
• Verpachtung nicht der Gesamtheit des Jagdausübungsrechts
• Verpachtung eines Teils eines
Jagdbezirks unter der Mindestgröße
• bei Geschäftsunfähigkeit
• bei Anfechtung des Vertrages wegen Irrtums, arglistiger Täuschung
oder widerrechtlicher Drohung
Im Landesrecht kann es weitere Nichtigkeitsgründe geben.
