406 JVG: Fristlose Kündigung des Pachtvertrages

I. Der Fall

Ein gemeinschaftlicher Jagdbezirk war an mehrere Mitpächter verpachtet. Die­ se erteilten vier Jägern entgeltliche Jagderlaubnisse jeweils mit dem Inhalt, dass die Erlaubnisinhaber hinsichtlich der Jagdausübung und der sonstigen Rechte und Pflichten aus dem Pachtver­ trag gegenüber den Mitpächtern „völlig gleichgestellt“ seien. Im weiteren Ver­ lauf kam es zu erheblichen Streitigkei­ ten, sodass der Pachtvertrag schließlich von der Jagdgenossenschaft gekündigt wurde, weil die Mitpächter völlig zer­ stritten waren. Es sei nicht mehr ge­ währleistet, dass der Jagdbezirk ord­ nungsgemäß bewirtschaftet werde. Dagegen erhoben die Pächter Klage und beantragten die Feststellung, dass der Pachtvertrag durch die Kündigung nicht erloschen sei.

II. Das Urteil

1. Unerlaubte Unterverpachtung oder erlaubte entgeltliche Jagder- laubnis?
Das Oberlandesgericht hat die Klage abgewiesen. Es kam zu dem Ergebnis, dass der Pachtvertrag jedenfalls durch die Kündigung wegen schweren Zer­ würfnisses erloschen sei. Anders der Bundesgerichtshof, er hatte Beden­ ken an dieser Entscheidung. Zunächst verwies er darauf, dass ein Pachtver­ trag zwar fristlos gekündigt werden kann, falls der Pächter eine vertrags­ widrige Nutzung des Jagdbezirks trotz Abmahnung fortsetzt, die die Rechte des Verpächters in erheblicher Weise beeinträchtigt. Eine solche schwerwiegende Vertragsverletzung sei im vorliegenden Fall gegeben. Denn die unbegrenzte Übertragung der Jagdausübung auf die Erlaubnis­ inhaber sowie deren rechtliche Gleich­ stellung mit den Pächtern stehe einer Unterverpachtung gleich, die im Pacht­ vertrag ausdrücklich untersagt werde. Damit sei der Vertrag verletzt.

2. Fehlende Abmahnung

Fristlos zu kündigen setze jedoch wei­ ter voraus, worauf der Bundesgerichts­ hof ausdrücklich hinweist, dass die Pächter vorher vom Verpächter ohne Erfolg abgemahnt wurden (§§ 581, 543 Bürgerliches Gesetzbuch). In der Abmahnung muss das Fehlverhalten so genau beschrieben werden, dass sich der Empfänger danach richten kann. Eine solche Abmahnung ist aber nicht

erfolgt, sodass die Kündigung unwirk­ sam ist. Nur in Ausnahmefällen ist eine vorherige Abmahnung entbehrlich. Zum Beispiel, wenn die Vertrauens­ grundlage durch das Fehlverhalten so stark beeinträchtigt wurde, dass diese auch durch eine Abmahnung nicht wiederhergestellt werden kann, oder wenn der Pächter ernsthaft erklärt hat, sich auch künftig nicht vertragsgemäß zu verhalten. Ob eine dieser Ausnah­ men im gegebenen Fall vorliegt, sei dem bislang festgestellten Sachverhalt nicht klar zu entnehmen. Ebenso sei noch nicht geklärt, wie sehr sich die Pächter zerstritten hatten und ob dadurch eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Jagdbezirks ausgeschlossen war.

Da diese Fragen von der Vorinstanz nicht ausreichend geklärt wurden, hat der Bundesgerichtshof das Urteil des Oberlandesgerichts aufgehoben und das Verfahren an dieses Gericht zur wei­ teren Sachaufklärung zurückverwiesen. Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.11. 1999 – III ZR 278/98 –

III. Anmerkungen

Pachtverträge haben eine lange Lauf­ zeit. Daher kommt es häufig vor, dass sich ein Pächter entlasten will, ohne jedoch sein Revier vollständig aufzuge­ ben. Das gilt nicht nur für ältere Jäger, sondern auch für jüngere, die aus Zeit­ gründen ihre jagdliche Betätigung ein­ schränken müssen, gleichwohl aber noch „Herr im Hause“ bleiben wollen. Hierzu bieten sich verschiedene Mög­ lichkeiten an:

1. Unterverpachtung
a. Eine Möglichkeit, sich zu entlasten, besteht darin, einen Teil des Jagdbezirks an einen Dritten unterzuverpachten. Hierfür ist nach §§ 581, 540 ff. Bürger­ liches Gesetzbuch die Erlaubnis des Ver­ pächters erforderlich. Fehlt diese, kann der Verpächter den Jagdpachtvertrag nach erfolgloser Abmahnung außer­ ordentlich fristlos kündigen. Für den Unterpachtvertrag gelten grundsätzlich dieselben Bestimmungen wie für Jagd­ pachtverträge, also z. B. Pachtfähigkeit, Schriftform, Einhaltung der Pacht­ höchstfläche und Pächterhöchstzahl sowie Eintragung in den Jagdschein.

b. Eine der Unterverpachtung gleich zu­ setzende und daher rechtlich wie diese zu behandelnde Situation liegt vor, wenn dem Inhaber einer Jagderlaubnis durch Übertragung der wesentlichen Rechte und Pflichten quasi die Stellung eines Unterpächters eingeräumt wird. Das ist in der Regel anzunehmen, wenn ihm auf einer bestimmten Fläche die eigenverantwortliche Bejagung und Bewirtschaftung übertragen wird, so­ dass der bisherige Pächter seine Haupt­ rechte abgegeben hat (siehe obiger Fall).

2. Erteilung einer Jagderlaubnis
Durch Erteilung einer Jagderlaubnis kann ein Teil der Jagdausübung auf Dritte übertragen werden. Alle Mit­ pächter müssen dem zustimmen, eben­ so in der Regel auch der Verpächter, damit er weiß, wer in seinem Bezirk jagt. Die Erlaubnisinhaber müssen eine schriftliche Bestätigung mitführen (Begehungsschein, s. WuH­Formular), um nachweisen zu können, dass sie berechtigt sind, außer sie werden von einem Berechtigten begleitet. Zu unter­ scheiden sind unentgeltliche und ent­ geltliche Jagderlaubnisse.

2.1. Unentgeltliche Jagderlaubnisse beruhen auf einer Gefälligkeit des Jagd­ pächters. Sie sind daher frei widerruf­ lich und können in vielfacher Hinsicht eingeschränkt werden, z. B. zeitlich (Dauer), örtlich (Revierteil) und sach­

lich (Wildarten). Das erlegte Wild gehört grundsätzlich dem Pächter, aber die Trophäen stehen nach gutem jagdli­ chem Brauch dem Erleger zu, sofern das Stück freigegeben war und nichts anderes vereinbart wurde.

2.2. Entgeltliche Jagderlaubnisse beru­ hen auf einem gegenseitigen Vertrag („Entgelt gegen Jagd“), daher ist nach Landesrecht überwiegend eine schrift­ liche Vereinbarung erforderlich. Als Gegenleistung für die Jagdausübung kommt nicht nur ein Geldbetrag infrage, sondern auch geldwerte Leistungen wie z. B. die jagdlichen Anlagen zu war­ ten, Lieferung von Wildfutter oder die Anlage und Pflege eines Wildackers. Da ein Vertrag zugrunde liegt, kann eine entgeltliche Jagderlaubnis nicht jeder­ zeit frei widerrufen werden, sondern muss gekündigt werden. Bei schweren oder wiederholten Verstößen gegen jagdrechtliche Bestimmungen oder wenn die Erlaubnis überschritten wird, kommt eine fristlose Kündigung in Betracht.

Mark G. v. Pückler