Pachtminderung: Kein Rotwild im Hochwildrevier (6)
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| Auf so einen Anblick in seinem „Hochwildrevier“ wartete der Pächter vergeblich – und zu lange. Zwischenzeitlich war seinMinderungsrecht verwirkt |
Von Mark G. v. Pückler
I. Die Rechtsgrundlage
„Hat die Pachtsache zur Zeit der Überlassung an den Pächter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Pachtzeit ein solcher Mangel, so ist der Pächter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung des Pachtzinses befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur einen angemessenen herabgesetzten Pachtzins zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht. Absatz 1, Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt.“ § 581 Abs. 2, § 536 Abs. 1 und Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch.
„Kennt der Pächter bei Vertragsschluss den Mangel der Pachtsache, so stehen ihm die Rechte aus § 536 nicht zu. Ist ihm der Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, so stehen ihm diese Rechte nur zu, wenn der Verpächter den Mangel arglistig verschwiegen hat. Nimmt der Pächter die mangelhafte Sache an, obwohl er den Mangel kennt, so kann er die Rechte aus § 536 nur geltend machen, wenn er sich seine Rechte bei der Annahme vorbehält.“ § 581 Abs. 2, § 536 b Bürgerliches Gesetzbuch
I. Der Sachverhalt
Im Jahre 1993 pachtete P. ein als Hochwildjagd bezeichnetes Revier.
Vor Abschluss des Vertrages wurden ihm die Abschusspläne der letzten drei Jahre zur Kenntnis übersandt, aus denen sich ergab, dass nur ein bis zwei Stück Rotwild freigegeben waren. Außerdem wurde ihm mitgeteilt, dass der bisherige Pächter in dieser Zeit keinen Abschuss gemeldet hatte.
Nach Übernahme des Revieres stellt P. fest, dass Rotwild weder als Stand- noch als Wechselwild vorkam. Gleichwohl zahlte er den vereinbarten Pachtpreis über Jahre hinweg weiter. Erst im Jahre 2001 verlangte er rückwirkend und für die kommenden Jahre eine Minderung des Pachtpreises.
Die Jagdgenossenschaft erwiderte, dass das Revier innerhalb des Rotwildgebietes gelegen und von der Unteren Jagdbehörde als Hochwildjagd eingestuft worden sei. Ein Anspruch auf einen Rotwildbestand in bestimmter und beständiger Höhe gebe es nicht, die Abschusspläne sähen weiterhin das Erlegen von Rotwild vor.
III. Das Urteil
Vor Gericht hatte P. keinen Erfolg, da er die Minderung verwirkt habe.
Als erfahrenem Jäger, so das Gericht in seiner Begründung, habe ihm nicht über Jahre hinweg entgangen sein können, dass kein Rotwild mehr vorhanden gewesen sei. Gleichwohl habe er aber jahrelang den vollen Pachtpreis weitergezahlt, ohne auf diesen Mangel hinzuweisen und daraus die Konsequenz einer Minderung des Pachtpreises oder Kündigung des Pachtvertrages zu ziehen.
Bei dieser Sachlage sei es angemessen und sachgerecht, ihm im Nachhinein das Recht zur Minderung zu versagen. Das gelte auch für die restlichen Pachtjahre. Denn auch bei einer Rechtspacht seien die Vorschriften des Mietrechts über die Verwirkung entsprechend anzuwenden.
Oberlandesgericht Zweibrücken, Beschluss vom 25. Juni 2003 – 8 U 8/03 –
IV. Anmerkungen
Wer zu spät kommt, den bestraft das Leben. Hätte der Pächter unverzüglich nach sicherem Feststellen des fehlenden Rotwildes den Pachtpreis gemindert, so wäre der Prozess möglicherweise anders ausgegangen. Durch das lange Warten und Weiterzahlen des vollen Pachtpreises ohne Vorbehalt hat er sein Minderungsrecht verloren.
Dieser Verlust gilt nicht nur für die vergangenen Jagdjahre, sondern auch für die künftigen. Denn mit der vorbehaltlosen Weiterzahlung des vollen Pachtpreises trotz Kenntnis des Mangels, erkennt der Pächter diese Höhe als angemessen an, so dass er später nicht mehr geltend machen kann, der Pachtpreis sei wegen des fehlenden Rotwildes überhöht.
Ferner ist das Recht zur Minderung ausgeschlossen, wenn der Pächter den Mangel bei Abschluss des Pachtvertrages kannte oder infolge grober Fahrlässigkeit nicht kannte. Wurden dem Pächter die Abschusspläne und Streckenlisten der letzten Jahre vorgelegt, so ist in der Regel davon auszugehen, dass er über den Wildbestand im Bilde war.
Hat der Pächter im Pachtvertrag auf Gewährleistungsansprüche verzichtet, so kann er ebenfalls nicht mindern. Die häufig verwendete Klausel: „Der Verpächter haftet nicht für die Ergiebigkeit der Jagd“ ist jedoch kein solcher Ausschluss. Denn ein Hochwildrevier ohne Hochwild ist kein weniger ergiebiges Hochwildrevier, sondern gar keines (siehe Oberlandesgericht Köln, Urteil vom 1. Oktober 1990 – XIII U 210/87 –; ferner Oberlandesgericht Karlsruhe, Urteil vom 8. August 1980 – 10 U 153/78 –).
Ist der Mangel erst nach Abschluss des Pachtvertrages eingetreten (zum Beispiel Bau einer Straße) oder festgestellt worden (Fehlen von Rotwild), so ist ein Minderungsrecht grundsätzlich gegeben. Das hat zur Folge, dass sich der Pachtzins automatisch um den Wertverlust verringert. Der so reduzierte Pachtpreis gilt als vereinbart, ohne dass der Pächter etwas veranlassen muss. Er zahlt fortan nur noch den verminderten Betrag, damit ist die Minderung durchgeführt.
Unerheblich ist, ob der Verpächter den Mangel verschuldet hat. Es kommt nur darauf an, dass sich der Jagdwert durch den Mangel erheblich vermindert hat, so dass die Leistung des Pächters dem anzupassen ist, damit Leistung und Gegenleistung wieder in Einklang stehen. Ein im Voraus gezahlter Pachtpreis kann in Höhe der Minderung zurückgefordert oder mit der nächsten Pachtzahlung verrechnet werden.
Eine Hochwildjagd liegt vor, wenn Rot-, Dam-, Sika-, Muffel- oder Gamswild als Standwild vorkommt und regelmäßig im Abschussplan freigegeben ist (vgl. § 8 AV BayJG, § 13 Abs. 2 LJG Brandenburg, § 14 Abs. 3 LJG Thüringen; Oberlandesgericht Köln, siehe oben; Mitzschke/Schäfer, § 11 Randnummer 30). Das gelegentliche Vorkommen von Wechselwild genügt nicht, ebenso wenig das Vorhandensein von Schwarzwild, Auerwild, Stein- oder Seeadler, die ebenfalls zum Hochwild gehören. Wer hierüber Klarheit haben will, der bezeichne das Revier nicht als Hochwildrevier, sondern nach der vorkommenden Hochwildart, zum Beispiel als Rot-, Dam-, Muffel- oder Gamswildrevier.
V. Ergebnis
1. Ein als Hochwildjagd verpachtetes Revier, in dem Hochwild nicht als Standwild vorkommt, ist mangelhaft. Der Pächter kann den Pachtpreis mindern.
2. Zahlt der Pächter trotz Kenntnis dieses Mangels den vollen Pachtpreis ohne Vorbehalt über einen längeren Zeitraum hinweg weiter, so verwirkt er sein Minderungsrecht.
3. Der Verpächter muss im Zweifelsfalle beweisen, dass bei Übergabe der Jagd Hochwild als Standwild vorhanden war. Der Pächter muss beweisen, dass die Jagd als Hochwildjagd verpachtet wurde und der Hochwildbestand nachträglich erloschen ist (siehe zu diesem Thema auch WuH Nr. 10/1998, S. 60 und Nr. 3/1996, S. 46).
